第80章 第七十九时

华尔街40号的问题同时也是曼哈顿地产市场的问题, 在纽约市最繁华的中心，商业地产的空置率居然能接近20。为了解决这种窘境，纽约市政府鼓励房地产商们推动翻新改造计划, 通过将过去的办公室改造为住宅吸引高级白领客群，将空置率降低的同时改善曼哈顿下城区地产的供需环境。

对纽约的商业地产市场来说, 这是美国建筑业主最艰难的时期，过去十年间门的建设热潮带来的就是市场的供需失衡, 产业链上的所有人, 包括了成千上百万近乎无抵押贷款的银行业都饱受其苦。

然而，从长远来看，乔琳认为华尔街40号这种地标性建筑本身绝对不应该是这样子的，无论如何处，在帝国金融心脏的地块怎么样都只会回归其原有的价值，而不是贬值。

最大的问题在于这处建筑的所有权属于一个德国家族, 金森地产从花旗银行交易到手的只是物业的租赁权而已。这背后涉及到很复杂的产权历史, 甚至还与菲律宾前总统老马科斯的贪腐案挂钩。

如何绕过复杂的租赁政策和附加条款，并且在投入资金进行翻修的前提下盈利呢这是个值得思考的问题。

莎莉对乔琳想要介入地产这件事不是特别惊奇。一方面是因为乔琳之前就对40号表现出了不低的兴趣，另一方面是因为乔琳继承的家族财富一部分就来自于战后疯狂膨胀的日本地产业, 这可能也算是某种奇怪的遗传因素了。

唯一的问题是40号大厦到底值不值得她们付出精力和资金

这个问题需要问一问专家。除去乔琳下属中的地产投资研究员外, 她们还找来了纽约市著名的地产律师和交易顾问黛布拉卡法罗咨询。卡法罗是纽约大学法学院的教授，同时也是有着二十年纽约地产交易经验的著名经理人，正是乔琳需要的专家。

卡法罗和其他研究员们研究后认为40号这栋建筑的法律风险主要在于能否获得足够长的租约期限，并且金森地产很可能因为翻修活动产生了附带债务。

按照目前的财务状况进行测算, 如果最终能把大楼上层的40万平方英尺按照每平方英尺17美元的租金租出去, 他们就可以做到收支平衡。而大楼中下层还有60万平方英尺可以出租，尽管没有上层可以俯瞰纽约港的完美景色，但是面积够大, 只要有平均水平的租金就可以直接盈利，而目前同类建筑的租金是每平方英尺15美元。

更绝的是，在乔琳的代表与金森地产接洽过后，他们给出了一个非常棒的租约转让价格，每平方英尺1美元，加起来100万美元。这简直是不能再低的甩卖，看起来金森已经迫切地想要甩掉这个债务包袱。当然这只是租约的交易价格，40号还有近200万的装修款未结清，多个承包商的律师因此申请了留置权，导致相应财产被暂时冻结。

乔琳的代表开始跟40号的拥有者在美国的代表珀西佩恩接触，不得不说佩恩是个很难缠的人，他给出的租赁权续期条款苛刻到不行，其中有很多不利条款，会直接阻止乔琳后续的抵押贷款计划，还对翻修的细节有很多额外要求。在条款方面佩恩非常固执，乔琳觉得他甚至不是真的想拯救这栋大楼。

于是，乔琳决定甩开佩恩，跟真正的业主面对面。不过，在飞去德国与真正的业主面谈前，乔琳先做了自己的准备工作。

一方面，她借用了自己祖父老阿普尔比曾经的地产公司的名字，成立了新的阿普尔比地产有限责任公司，以使这家全新的公司看起来不那么新。在拥有相应的资质后，乔琳聘请了有过数十年地产业开发管理经验的乔治纳瑞特成为这家公司的主要管理人。这家公司将承担大楼未来的翻修和管理工作。

另一方面，乔琳名下的投资公司申请成立了一家新的私人房地产信托基金公司reit。这是一种类似共同基金的融资公司，专门从事房地产和房地产抵押投资，是一种60年代左右诞生的经营形式。它的显著好处是可以避开一般公司在股东收入方面所要缴纳的双重税收，缴纳的联邦所得税很低。而且这种基金有助于降低房地产投资的门槛。缺点是有很多法规方面的要求需要达成，在股东人数、投资情况和财务分配等方面都有严格的要求。

而私人reit同公共reit相比，好处是不需要向sec报告财务情况，可也限制了投资者来源，不能在市场上公开募资，只能找机构投资者和有一定资产的投资者。因为不能像公开交易的reit那样直接出售股票，所以私人reit的流动性也要差一些。

这些缺点乔琳都不在意。一方面经营reit的公司可以抽取较高水平的佣金，另一方面这种经营形式可以帮助她转移投资风险。按照法律要求，他们至少要在第二个纳税年时吸纳100位股东，如果达成，乔琳就可以拥有很多额外的资金实现她的想法。而这家基金的管理人就是乔琳的交易顾问布法罗。

基金的销售情况由专业人士负责，乔琳不是很担心这个问题，因为她们在私募方面已经有一些好的名声了，在某些