第78章 寻找店铺（求月票）

从2月20号到3月5号，沐阳和宋雪露根据同学上交的报告，抽业余时间逛遍了省城的核心商圈，调查铺面情况。 江南省城有十二大商圈，包括城西、城北、文教区、九堡、下沙、滨江、钱江世纪城、钱江新城、以及西湖附近的武林、黄龙、信义坊、湖滨等。 核心CBD有四个，也在这十二个商圈中，即钱江新城CBD、钱江世纪城CBD、武林CBD和黄龙文三CBD。 新式奶茶店定位目标受众是中高端消息的年轻群体，故要求店铺附近有中高端商场，或写字楼密集的商务区，这些区域的人群消费水平高，办公区域集中大量白领阶层，对新事物接受能力强，而且也乐意尝试新事物。 因此，沐阳看中的第一个商铺，位于武林商圈和信义坊商圈交汇点，离省城大学1.5公里处的黄龙世纪广场，一处临街商铺，性质限定是餐饮。 具体位置多在拐角处，因为这些位置既能吸引流量，又可以降低成本。 是买铺面，或租？ 沐阳内心已经有了选择。 华国有句老话:“一铺旺三代”，就是说有黄金地段的门市房、店铺，每年靠着租金就可以过上好日子。 未来几年还好，但到了14年后，T宝双十一营业额达到四百多亿，电商开始呈现爆发的现象。 相应地，图书、服装、家电等产品的实体店受到的冲击最大，部分实体店经营困难甚至出现了关闭的风潮。 饮食店被影响较小，该在外面吃喝的还照样，未来变为外卖会多一些。 新楼盘都开发铺面，再加上被电商冲击，实体铺面越来越不好卖，铺面的升值速度远远比不上住宅。 因此，沐阳目前不打算购置店铺，有那资金，还不如扔进股市，或者扩大店铺数量，另外是由于购置店铺太占用资金，影响发展。 “阳阳，我们一定要租核心位置的商铺吗？那租金和转让费太高了。”这十来天，宋雪露和沐阳做调查，也知道了省城这边的商圈铺面情况。 核心商铺的空铺少，最让人难以接受的，有些铺面租主要转让费。 转让费很高，十多平方的旺铺转让费，少则几万，多则十多万，要是面积大的，转让费要数十上百万元。 宋雪露还是有些不理解沐阳，为什么第一家店一定要玩那么大。 旗舰店，要求面积不低于二百平方！ 一家店铺的租金，装备和设备，再加上其它，若还有转让费，没有几百万元玩不了。 让她去和房东或租主谈判的话，真不知如何谈。 沐阳微低头看宋雪露白皙的脸蛋，淡淡一笑。 他此次带宋雪露出来，甚至让她和房东谈判，有意锻炼她，但又不喜欢她一个女人参与到商务谈判中来。 在一些大额交易商务谈判中，多多少少有一些黑暗手段。 所以，让她了解，体验几次商务谈判就行，知道有这么一回事，以后不容易被人忽悠。 沐阳耐心跟她解释：“我们消费定位目标就是中高端消费人群，店铺就得在核心商圈。 至于那租金和转让费，那也没法。 如果想要人家的旺铺，肯定要宰我们一顿。 要不然，人家还在赚钱，虽然赚得少，但不给些好处，干嘛把店铺转让给我们。 没好处，凭什么？ 凭我长得帅？ 还有一个原因，大多承租人跟房东签的合同都有押金，如果退租，承租人是拿不到押金的，少则一个月的押金，多则两个月的押金，想把这损失转嫁到下一个租客。” 沐阳跟她解释，他也很无奈。 在核心商圈，十多平方的旺铺，月租金少则数千，多则两三万。 承租人退租后，装修费是拿不回来的，就想嫁接到下一个承租人，抬高转让费，顺便赚一笔。 若是旺铺，人家一年利润本来就有几十万，给对方几十万元都不会转租的。 本来是一只天天下金蛋的母鸡，你却想用普通价格购买。 开什么国际玩笑！ 沐阳让宋雪露记牢一个规则：在生意场上，天下没有免费的午餐！ 总之，能租的铺面，只能是生意亏的铺面，或者位置偏差点的。 位置好，生意好，不一定就能赚钱。 毕竟位置好的铺面，租金高得离谱。 有些位置，十多平方的铺面，月租金能达到两三万块！ 但是一个月毛利能有两三万，能说生意不好么，但交了房租，那就是亏本了。 当然，也有不要转让费的。 不过，租金会偏高一些，那是原承租人亏本，承受不了高的租金，早点止损，宁愿不要押金也要退租，等的时间太长，怕没人接手。 无人接手，那是因为房东要的租金太高，并不是摊位不好，看上这种摊位的肯定有很多商人。 还有一种核心位置的旺铺，就是铺面面积太大，年租金上百万，一般商家没有这个实力，租出去容易，但想以较高的价格租出去有些难。 宋雪露狐疑：“如果十多个平方的旺铺就要两三万，如果相同位置的铺面，面积三百平方，月租金岂不是要六七十万了？” 沐阳回道：“不是简单地按照比例来算的，十平方能月租二三万的铺面极少极少，多是那种卖小吃或新式奶茶的，只需要一个门面展出，有些工作不会在铺面展开，需要另寻仓库存放物料。 步行街那边就有几个小铺面，一天营收三四千块，日毛利能两三千块，除去昂贵的租金，月利润还有三四万块。 不过，面积越大，每平方租金单价会低一些的。 所以，大面积铺面，每平方月租价过千的很少，反正看位置了，这个可以从年投资收益来估算。 铺面租金，除了市场影响，人为因素影响很大。房东觉